Por Dr. Felipe Faustino, Advogado Especialista em Direito Condominial e Sócio do Escritório Faustino & Teles
Conforto ou risco jurídico?
Nos últimos anos, o fechamento de sacadas com vidro deixou de ser luxo para se tornar tendência nos grandes centros urbanos brasileiros. Seja por segurança, isolamento acústico, proteção contra intempéries ou ampliação do espaço útil, esse tipo de benfeitoria tem se multiplicado nos prédios residenciais.
No entanto, junto com a popularidade, vieram os conflitos e processos judiciais. Em 2025, com o aumento da fiscalização das prefeituras e o maior rigor dos condomínios na preservação da fachada, a pergunta voltou a circular com força: o morador pode fechar sua varanda por conta própria ou precisa de aprovação da assembleia?
O que diz a lei?
A resposta é clara e baseada no Código Civil e em diversas decisões judiciais:
Artigo 1.336, III, do Código Civil:
É dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada.
Artigo 10 da Lei 4.591/64:
Proíbe alterações na fachada ou nas partes comuns sem autorização prévia da coletividade.
Portanto, o fechamento da sacada com vidro, mesmo sendo uma área privativa, interfere na estética do edifício — e, por isso, exige deliberação em assembleia condominial.
> “A fachada não pertence a um único morador. Ainda que o vidro seja transparente ou padronizado, ele altera o visual do prédio e, por isso, deve respeitar o quórum legal”, explica o Dr. Felipe Faustino.
Jurisprudência consolidada
A Justiça brasileira é unânime ao exigir quórum qualificado de 2/3 dos condôminos presentes em assembleia (art. 1.341, §1º do Código Civil) para aprovar esse tipo de obra, classificada como benfeitoria útil.
Veja decisões recentes:
TJ-SP – Apelação Cível 1010219-74.2024.8.26.0100
Condomínio obteve liminar determinando a remoção do fechamento irregular de sacada, mesmo com alegação de “padrão estético”. O juiz destacou que o fechamento sem deliberação coletiva fere o direito da coletividade e configura alteração não autorizada da fachada.
STJ – REsp 1.439.163/SP
O Superior Tribunal de Justiça reiterou que mesmo alterações mínimas na fachada exigem aprovação da coletividade, ainda que seja uma mudança “reversível” ou de “pequeno impacto”.
Dados atuais (2025)
Segundo levantamento da ABIVIDRO (Associação Brasileira das Indústrias de Vidro), o fechamento de sacadas cresceu 31% entre 2021 e 2024, impulsionado por novos usos residenciais e pela pandemia que redefiniu o papel da varanda nos lares.
Dados do portal SíndicoNet (2025) mostram que 18% das autuações em condomínios no último ano foram motivadas por alterações não autorizadas nas fachadas, sendo o fechamento de sacadas o principal motivo.
Já 45% dos moradores que realizaram a obra sem aprovação enfrentaram multas, ações judiciais ou notificações formais, de acordo com a pesquisa nacional com síndicos da Base Condominial Brasil (BCB).
O que o morador deve fazer?
Antes da obra:
1. Verifique a convenção do condomínio e o regimento interno;
2. Solicite que o síndico convoque assembleia específica para tratar do tema;
3. Proponha um modelo-padrão de fechamento com laudo técnico e ART ou RRT de profissional habilitado;
4. Certifique-se de obter quórum de 2/3 dos condôminos presentes para aprovação.
Após a aprovação:
Exija que todos sigam o mesmo padrão aprovado (tipo de vidro, sistema retrátil, acabamento);
A instalação deve obedecer à NBR 16259/2014 (norma da ABNT que regulamenta o envidraçamento de sacadas), garantindo segurança e resistência à carga dos ventos.
O que NÃO fazer:
Fechar a sacada por conta própria, mesmo “imitando” outros moradores;
Usar empresas sem responsabilidade técnica;
Alegar que “outros fizeram e não foram punidos”.
“O simples fato de outros moradores já terem fechado a sacada irregularmente não autoriza novas irregularidades. Pelo contrário, a coletividade pode, inclusive, obrigar a retirada dessas alterações anteriores, se nunca foram aprovadas em assembleia”, reforça Dr. Felipe Faustino.
E se o fechamento já foi feito sem aprovação?
O condomínio pode:
* Notificar e solicitar regularização;
* Aplicar multa prevista no regimento interno;
* Propor ação judicial de obrigação de fazer ou desfazer, exigindo a remoção da estrutura;
* Em alguns casos, o morador pode ser responsabilizado por danos estéticos ou estruturais.
Conclusão:
Fechar a sacada com vidro é uma melhoria que agrega conforto e segurança — mas só pode ser feita com respaldo coletivo e técnico. No ambiente condominial, a liberdade individual encontra limites claros na estética, segurança e legalidade.
“O direito à propriedade não é absoluto em condomínio. A fachada é coletiva, e qualquer mudança precisa respeitar a vontade da maioria e os parâmetros legais”, conclui Dr. Felipe Faustino.
O morador consciente não age por impulso. Busca informação, respeita o coletivo e evita transformar um investimento em dor de cabeça judicial.